Komentarz: Michał Ślusarczyk, mieszkaniec gminy Dobczyce
Przez ostatnie miesiące pisałem i mówiłem, także na sesji Rady Miejskiej, że po zmianach z lipca 2023 roku mieszkańcy stracą możliwość przekształcenia swoich działek, a gmina zablokuje to, powołując się na „bilans terenów pod zabudowę”. Niewiele osób mi wtedy uwierzyło. Dziś te liczby są w oficjalnych dokumentach gminy.
Od 29 października 2026 r. trwają konsultacje społeczne projektu Planu ogólnego gminy i miasta Dobczyce. W pakiecie opublikowanym przez Urząd jest „Wykaz wniosków do projektu planu ogólnego”: 511 stron podpisanych przez Burmistrza. Przeanalizowałem wszystkie wnioski mieszkańców, wiersz po wierszu.
1. Co wynika z wykazu wniosków
Mieszkańcy złożyli 1111 wniosków (lipiec–wrzesień 2024 r.). Burmistrz proponuje:
- uwzględnić w całości — 121 wniosków (10,9%),
- uwzględnić częściowo — 223 wnioski (20,1%), zwykle tylko dla skrawka działki przy istniejącej zabudowie,
- nie uwzględnić — 767 wniosków (69,0%).
Razem 990 wniosków, czyli 89%, nie zostało uwzględnionych w całości. Mniej więcej 9 na 10 rodzin, które poprosiły o możliwość budowy, usłyszy „nie” albo „tylko w części”.
W 737 z 767 odmów (96%) gmina podaje tę samą formułkę: „Wynikające z obliczeń zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową dla gminy Dobczyce oraz oszacowana chłonność zabudowy (…) nie pozwalają na wyznaczenie stref z zabudową mieszkaniową na pozostałych obszarach gminy”.
W 263 odmowach ta formułka jest jedynym argumentem. Gmina nie wskazuje przy nich gruntów chronionych, lasu, zagrożenia powodziowego ani strefy sanitarnej. Tych działek nie blokuje więc przyroda ani teren — zablokował je arkusz kalkulacyjny. Podobnie jest w 108 przypadkach uwzględnionych tylko częściowo.
Odsetek całkowitych odmów: Bieńkowice, Kędzierzynka, Dziekanowice — 86%; Stadniki — 78%; Brzączowice i Stojowice — 73%; Sieraków i Skrzynka — 71%; samo miasto Dobczyce — 55%.
2. Skąd ta „pula” i kto ją zużył
Od reformy z 2023 r. (ustawa z 7 lipca 2023 r., Dz. U. poz. 1688) plan ogólny musi spełniać bilans z art. 13d ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Łączna „chłonność” terenów pod zabudowę mieszkaniową, czyli liczba osób, które mogą zamieszkać na niezabudowanych jeszcze terenach, może wynosić od 70% do 130% prognozowanego zapotrzebowania.
Liczby dla Dobczyc z Uzasadnienia planu ogólnego (rozdz. 2, październik 2026):
- zapotrzebowanie do 2044 r.: 5 472 osoby,
- dopuszczalne maksimum (130%): 7 114 osób,
- chłonność terenów już wyznaczonych w obowiązujących planach miejscowych: 9 049 osób, czyli 165% zapotrzebowania.
Limit jest więc przekroczony o blisko 2 tys. osób, zanim rozpatrzono jakikolwiek wniosek mieszkańca. Ustawa pozwala przekroczyć 130% tylko na terenach, które już są w planach miejscowych albo w „obszarze uzupełnienia zabudowy” (art. 13d ust. 3). Każda nowa działka spoza tych terenów dostaje odmowę z automatu.
Ile z tej puli zajmuje zabudowa wielorodzinna? Według Uzasadnienia strefa SW (wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną) ma chłonność 1 682 osób, z czego 1 188 przypada na tereny „stricte wielorodzinne”. Gmina przyjmuje 2,3 osoby na jedno mieszkanie lub dom. Przy tym przeliczniku 1 682 osoby to około 730 domów jednorodzinnych — tyle domów mogłoby się zmieścić w puli, którą plan przeznacza na bloki.
Ten wskaźnik jest stały. Jeden blok na 20 mieszkań „zjada” z gminnego limitu tyle samo co 20 domów. Każde miejsce w puli oddane deweloperowi to miejsce, którego nie dostanie rodzina chcąca postawić dom na własnej ziemi.
Zauważmy: w całości odrzucono 767 wniosków mieszkańców. Pula oddana strefie pod bloki — około 730 domów — to prawie tyle, ile wniosków odrzucono w całości.
Jednocześnie trzeba to powiedzieć wprost: osoby, które po sąsiedzku znalazły się w strefie z zabudową wielorodzinną, też nie mają powodu do radości. Jeśli sąsiad zdecyduje się postawić za płotem wielokondygnacyjny budynek, mały dom obok może na stałe znaleźć się w jego cieniu — z mniejszą ilością słońca, mniejszą prywatnością i niższą wartością nieruchomości. Takie spory już się w Dobczycach toczą, a ich koszty ponoszą mieszkańcy.
3. Jak to wygląda u sąsiada — Siepraw
Te same przepisy, ten sam wzór rozporządzenia — a wynik odwrotny. Gmina Siepraw ma już uchwalony plan ogólny. Przeliczyłem jej trzy opublikowane wykazy wniosków — 357 wniosków dotyczących działek:
| Siepraw | Dobczyce | |
|---|---|---|
| Wnioski uwzględnione w całości | ok. 71% (253) | 10,9% (121) |
| Uwzględnione częściowo | ok. 6% (23) | 20,1% (223) |
| Odrzucone | ok. 23% (81) | 69,0% (767) |
| Chłonność przed rozpatrzeniem wniosków | 105% zapotrzebowania | 165% zapotrzebowania |
| Zapas do limitu 130% | 25 pkt proc. — wykorzystany na nowe tereny pod domy (wynik 122,8%) | brak — limit przekroczony z góry |
| Strefa pod bloki (SW) | nie wyznaczono | 1 682 osoby ≈ 730 domów |
Siepraw zaczynał z zapasem i dołożył nowe tereny pod domy wzdłuż dróg dla ok. 1 700 osób — dlatego uwzględnił mniej więcej trzy na cztery wnioski. Warto to powtórzyć: Siepraw nie oddał puli pod zabudowę blokową — w jego planie ogólnym w ogóle nie ma strefy z zabudową wielorodzinną, cała pula poszła na domy jednorodzinne i zagrodowe. W Dobczycach limit był przekroczony, zanim rozpatrzono pierwszy wniosek, a część puli zajmuje strefa pod zabudowę wielorodzinną. To nie przepisy zablokowały Dobczyce — zrobiły to wcześniejsze decyzje o tym, na co przeznaczyć ograniczoną pulę.
Ktoś powie: Siepraw rośnie szybciej — w latach 2002–2024 przybyło tam 28% mieszkańców, w Dobczycach 14% — więc ma większe zapotrzebowanie. To prawda — Siepraw leży bliżej Krakowa i kilka kilometrów od zakopianki (S7), więc jego mieszkańcy dojeżdżają do pracy i szkół szybciej. To atut położenia, którego Dobczyce nie mają. Tym bardziej Dobczyce powinny przyciągać rodziny tym, co mają w zasięgu ręki — miejscem na własny dom. Ale moim zdaniem różnica to nie tylko geografia, lecz także sposób zarządzania. Siepraw nie zajął puli blokami, zostawił zapas na domy i otworzył tereny wzdłuż dróg dla rodzin, które chcą budować na własnej ziemi. Ludzie osiedlają się tam, gdzie mogą postawić dom. Dobczyce w tym samym czasie oddały strefie pod zabudowę wielorodzinną ok. 1 700 „miejsc” w bilansie i dziś odmawiają 9 na 10 mieszkańców. Gmina, która nie daje swoim mieszkańcom budować, nie powinna się dziwić, że rośnie wolniej niż sąsiad.
Uwaga do danych Sieprawia: gmina oznacza decyzje w wykazie niekonsekwentnie (przy „+ +” i „+ −” to samo uzasadnienie „wyznaczono strefę SJ”); oba warianty liczone jako pozytywne, dlatego podajemy wartości przybliżone. Działki z obu gmin są na mapie — przełącznik „Gmina Siepraw”. Źródło: wykazy wniosków i uzasadnienie planu ogólnego gminy Siepraw (konsultacje 22.05–23.06.2026).
4. Dlaczego to ważne właśnie teraz
- Studium uwarunkowań z 2011 r. straciło moc 31 sierpnia 2026 r. Od 1 września 2026 r. gmina bez planu ogólnego nie wyda nowych „wuzetek” poza postępowaniami wszczętymi wcześniej ani nie uchwali nowych planów miejscowych.
- Gdy plan ogólny wejdzie w życie, decyzję o warunkach zabudowy dla domu będzie można dostać tylko w wyznaczonym w nim obszarze uzupełnienia zabudowy. Działka, która teraz zostanie poza strefami, może zostać zablokowana na lata.
- Konsultacje to jedyny etap, na którym każdy mieszkaniec może formalnie złożyć uwagi do projektu. Później zostaje już tylko droga sądowa wobec uchwalonego planu.
5. Co możesz zrobić — terminy
- Uwagi na formularzu z Urzędu: od 29 października do 27 listopada 2026 r. — formularz, adresy i jak wypełnić.
- Spotkanie otwarte: 9 listopada 2026 r. (poniedziałek), 17:00–18:00, sala MGOKiS, ul. Szkolna 43, I piętro.
- Dyżur projektanta: 9 listopada (18:00–20:30, MGOKiS) i 10 listopada (15:30–19:00, Urząd, Rynek 26). Dyżury telefoniczne: 17 i 24 listopada (15:30–17:30).
Jeżeli Twój wniosek odrzucono:
- złóż uwagę, nawet jeśli wniosek już składałeś — wniosek i uwaga to dwa osobne etapy;
- podaj numer działki i numer pozycji swojego wniosku z wykazu (pokazuje go mapa po kliknięciu działki);
- zapytaj wprost, dlaczego gmina zachowuje w bilansie ok. 1 700 „miejsc” w strefie wielorodzinnej, a odmawia ich rodzinom budującym na własnej ziemi;
- przywołaj przykład Sieprawia — ta sama ustawa pozwoliła tam uwzględnić ok. 3 na 4 wnioski;
- jeśli przy Twojej działce jedynym powodem jest „bilans”, zaznacz, że nie ma żadnych przeszkód środowiskowych.
Bilans to nie wyrok natury. To wybór, na co przeznaczyć ograniczoną pulę. Rada Miejska może ten wybór zmienić, zanim uchwali plan. Im więcej mieszkańców złoży uwagi, tym trudniej będzie ten problem przemilczeć.